Justiça de MT rejeita argumento de pandemia e mantém multa em contrato de imóvel
Uma compradora que deixou de pagar a maior parte das parcelas de um contrato de compra e venda de imóvel em Cáceres (217 km de Cuiabá) teve mantida a rescisão do negócio, a reintegração de posse ao vendedor e a condenação ao pagamento de multa de 10% sobre o valor do contrato. Ela alegava que o inadimplemento ocorreu por causa da pandemia da Covid-19 e de dificuldades pessoais, além de pleitear indenização por benfeitorias. A decisão é da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça, sob relatoria da desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves, que negou por unanimidade o recurso da compradora e manteve integralmente a sentença.
No processo, ficou comprovado que o contrato previa o pagamento de R$ 27 mil em 36 parcelas, mas apenas cinco foram quitadas. Diante do inadimplemento, o vendedor ajuizou ação de rescisão contratual com pedido de reintegração de posse e cobrança da cláusula penal. Em recurso, a compradora sustentou cerceamento de defesa, afirmando que o juízo de origem indeferiu a produção de prova pericial e testemunhal para demonstrar a realização de benfeitorias, como construção de muro e aterro no terreno. Alegou ainda que a pandemia configuraria hipótese de força maior, capaz de afastar a multa contratual ou, ao menos, justificar sua redução.
Ao analisar a preliminar, a relatora destacou que o juiz é o destinatário da prova e pode indeferir diligências consideradas desnecessárias, conforme os artigos do Código de Processo Civil. Para o colegiado, o conjunto documental era suficiente para o julgamento antecipado, não havendo demonstração de prejuízo à defesa. Quanto às benfeitorias, a decisão ressaltou que não foi apresentado qualquer documento que comprovasse as obras alegadas, como notas fiscais, recibos ou fotografias. Além disso, o auto de reintegração de posse lavrado por oficial de justiça atestou que o terreno estava sem qualquer construção, documento que goza de presunção de veracidade. No mérito, a Câmara afastou a aplicação da teoria da imprevisão. O entendimento foi de que a pandemia da Covid-19 não configura fato imprevisível quando o contrato foi celebrado em abril de 2021, período em que seus efeitos já eram amplamente conhecidos. Também não houve prova de onerosidade excessiva que justificasse a revisão do pacto.
Com base no Código Civil, o colegiado concluiu que o inadimplemento confesso autoriza a resolução do contrato, com retorno das partes ao estado anterior. A reintegração de posse foi considerada consequência lógica da rescisão. A multa contratual fixada em 10% sobre o valor do contrato foi mantida por ser considerada proporcional e compatível. A corte também afastou pedido de redução, ao entender que o descumprimento foi substancial, já que apenas cinco das 36 parcelas foram pagas.
Para evitar enriquecimento sem causa, foi autorizada a compensação entre os valores pagos pela compradora e os débitos decorrentes da multa e do IPTU incidente durante o período em que esteve na posse do imóvel.
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